競売と任意売却の違い

こんなに違います 競売 vs 任意売却


流れの違い

競売の流れ

競売申し立てと差押え

債権者が裁判所に競売の申立てを行います。

競売開始決定通知(通知1)

裁判所から郵送で送られます。これが届くと、早ければ4~6カ月後には自宅を手放さなければなりません。

現状調査(通知2)

裁判所の調査官が訪問し、自宅の撮影や鑑定評価※を行います。
※競売という事情により、市場評価より40%前後減額されます。

配当要求広告

裁判所による情報の公開です。

入札開始(通知3)

鑑定評価計算された売却基準価格をもとに競売期間入札が実施されます。

開札・売却許可決定

最も高い額で入札した人が、買受人と定められます。その後、通常1週間後に売却許可が決定します。

物件明け渡し

買受人に物件を明け渡します。
裁判所から強制的に退去させたれる場合もあります。

任売却の流れ

当相談室へご相談

現在のローン残高や返済状況など、どんなことでもお話しください。
できる限りご希望を優先できるよう、手段・方法を組み立て、その中から一番ベストな方法を選択します。方法・内容をご納得いただけましたら、専任媒介契約の手続きを行います。

債権者への交渉

債権者の売却の同意を得るための活動を開始します。又、複数の債権者の各残高を確認し、売却の際の配分表などを提示し段取りを行います。※「任意売却」での売却合意・意向を確認。
同時に近隣相場や蓄積されたデータ・取引事例をもとに価格査定、不動産調査等も行います。

販売活動

広告媒体(折り込みチラシ、HP等)への掲載をはじめ、積極的に販売活動を行います。
また、業者間への情報公開も同時に行います。売買が早期に成立するよう幅広く情報を発信

買主様との条件成立

ご自宅の購入希望者と条件面等の商談を行います。成立すれば売買契約の締結です。
「任意売却」成功のためのスタート!!

物件引渡し(お引越し)

買主様より代金受領、各費用の清算を行います。差押えや競売の取下げも行います。
又、債権者の合意を得て引越代等の現金をお手元に残せるようにサポートします。
残った債務について、生活状況によりアドバイスすることも可能です。
新しい生活への第一歩です。

どちらを選びますか?大き変わる競売のデメリット、任意売却のメリット

競売と任意売却で結果が大きく変わります。

競売のデメリット 比較内容 任意売却のメリット
一般的に転売目的での不動産業者が入札参加するケースが多く、市場価格に比べかなり低額で落札(自宅処分)され多額の残債が残ってしまう。 1.売却価格 一般市場(購入者は銀行融資も可能で安心取引)での売却なので、市場価格又は相場に近い価格で売買が可能。よって最大限残債を少なくすることが可能。
競売後の残債について強行に支払いを迫られる場合がある(給料差押えの可能性も)ご自身で債権者と交渉しなければなりません。 2.残債 債権者との相談の上、無理のない額での分割返済が可能。
落札後、早期立退きを迫られる。速やかに明け渡しを行わないと不法占拠者として強制執行される。 3.明渡 買主や債権者との打合せにより、引越し時期や条件等ある程度柔軟に要望を聞いてもらいやすい。
競売物件として自宅が競売にかけられていることを世間に知られてしまう。(新聞・インターネット・競売情報誌等)
競売業者が訪問したり近所への占有状況を尋ね回ったり。
4.プライバシー 初期段階なら誰にも知られず売却することも可能。又競売でなく通常の住み替えとしての販売活動が行える。家族のプライバシーも守りやすい。
"競売"にかかったという負い目から、近所の目を気にする日々、落ち着かない暮らしになってしまうことも。 5.他人からの干渉 一般の売買として引っ越すので、慣れ親しんだ地域内でも住みやすい。又、状況次第では引越しすることなく、そのまま住み続ける方法もある(リースバック)
基本的に立退料や引越代の請求はできない。立退き日等においてトラブル発生も。(落札者は裁判所に引渡命令・強制執行の申立が行えるため) 6.諸費用 売主として持ち出し負担の費用は一切無く、債権者との調整次第で、売却代金の中から一部を引越代金や住替え資金(現金)として配分できる。又税金、管理費・修繕積立金(マンションの場合)
強制的に退去させられた(取られた)という精神的ダメージが残り、先行き不安。 7.精神面 強制退去とは異なり、自主(自分の意思)売買での引渡しなので、計画的に且つ前向きに新生活のスタートができる。
債務者・債権者との間での最終手段。物別れの結果とも言え債務者への配慮は基本的にありません。最終清算型。 8.手段 債務者・債権者共にメリットが多く有効な手段なので話し合いによる円満回越方法の1つと言える。債務者再建型。

ケーススタディ(ローン残高2500万円の場合)

競売の場合

競売の場合

競売では、市場価格を大きく下回る金額で自宅が落札されてしまいます。その為税金も清算できず、競売で落札された1,500万円の金額は先順位の債権者への配分となり、手元に現金を残すことは出来ませんでした。

残債の行方と可能性

残債は競売後、約1,000万円残りました。債権者から一方的に残債一括請求が届き、強硬な手段での請求される場合もあります。残された選択肢は自己破産!?

任意売却の場合

任意売却の場合

任意売却で自宅が2,000万円で売却できました。任意売却の場合その売却代金2,000万円から清算します。※但し債権者の合意範囲内です。

債権者返済充当分、不動産会社への仲介手数料、市役所への滞納税金、司法書士への抹消費用、管理会社への滞納管理費等をその中から支払い、さらに30万円(ケースによって金額は異なります)の引越代が手元に残りました。任意売却で市場価格に近い金額で売却を試みる事で、引越代として現金が残せ、さらに税金も売却費用から清算できる可能性があります。

残債の行方と可能性

残債約 643万円
債権者と協議し、例えば月1万円の無理のないよう、返済金額の交渉ができます。
債権者は回収見込みの低い債権を多数にまとめて、債権回収会社(サービサー)に低価(債権額の1~5%?!)で売却する事ができます、これを債権譲渡といいます。
債権回収会社(サービサー)は、債権買取額以上で貴方に一括清算を提案してくる場合があります。又、債務者側から弁護士に依頼し減額交渉する事も可能な場合もあります。
結果、状況と交渉次第では、一時金を支払うことで残りの残債が0円(債権放棄による和解)になる事もあるのです!
※これはあくまで一例です。同じケースになるとは限りません。

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